Chiara Di Michele
Efficienza fiscale, vantaggi sulla redditività, gestione degli immobili più snella e liquidazione più rapida. Sono i motivi principali che spingono le casse di previdenza di categoria a investire nei fondi immobiliari. Secondo il presidente di Scenari immobiliari, Mario Breglia, «nel giro di tre anni la metà del patrimonio immobiliare delle casse potrebbe confluire in fondi», per un ammontare complessivo che, secondo la previsione, potrebbe raggiungere i 5-7 miliardi di euro.
Qualcuno ha già conferito a fondi immobili da dismettere, qualcun'altro ha messo a segno acquisizioni. Ad esempio l'Enpaf, la cassa dei farmacisti, attraverso il fondo Fiepp ha rilevato per 22,8 milioni un immobile uso uffici a Roma e un edificio nel centro di Milano per 60 milioni. Inarcassa (ingegneri e architetti), invece, ha una partecipazione in Omega e quest'anno ha investito 20 milioni in Omicron Plus, entrambi di Fimit Sgr, la società di gestione del risparmio di Massimo Caputi. In Fimit Sgr la cassa di ingegneri e architetti ha una quota del 5% insieme a Enasarco (10%), Enpals (19%) e Inpdap (30,72%). Inarcassa ha anche deciso di costituire un fondo immobiliare a raccolta fino a 600 milioni di euro, che potrebbe partire a metà anno, con Fabrica sgr partecipata dalla Fincal di Francesco Gaetano Caltagirone, da Mps Investments e dal management. Battute Fimit sgr e Pirelli Re sgr. «Il fondo non è ad apporto - precisa il presidente della Cassa degli ingegneri e degli architetti, Paola Muratorio, che non punta a dismettere immobili attraverso il nuovo veicolo -: al contrario il nostro obiettivo rimane quello di continuare ad investire nel real estate». Inarcassa nel preconsuntivo 2009 stima di chiudere l'anno con un avanzo di circa 500 milioni di euro e per il 2010 ha stanziato un budget di 90 milioni di euro da destinare all'immobiliare. Puntare direttamente su una Sgr è una strategia perseguita anche dalla Cassa del notariato che, oltre a investire in più fondi immobiliari, nel 2008 ha istituito una società di gestione risparmio insieme a Sator (gruppo Arpe), sottoscrivendo il capitale iniziale per una quota pari al 10% (300 milioni di euro). Gli spedizionieri invece possiedono una propria società, Fasc Immobiliare, così come i medici-odontoiatri con Enpam Re, che ha un patrimonio immobiliare di circa 398,55 milioni. I medici hanno investito anche nel fondo Ippocrate con un portafoglio di oltre un miliardo di euro.
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I bilanci previsionali delle casse
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Anche per la Cassa di previdenza e assistenza dei geometri è in arrivo un fondo immobiliare, che potrebbe partire già nel primo semestre 2010 ed essere gestito da Polaris, la sgr della Fondazione Cariplo, in cui la Cipag ha una quota di oltre il 20%. A differenza di ingegneri e architetti, però, i geometri apporteranno circa il 30% del patrimonio immobiliare, quello che deve essere oggetto di riqualificazione o di dismissione. Ad annunciarlo, il presidente Fausto Amadasi, che si aspetta «una plusvalenza importante». Di quanto? «Aspettiamo la valutazione degli esperti evitando così di dare numeri che poi vengono smentiti il giorno dopo» ha chiarito, ricordando inoltre che «stiamo andando verso la riqualificazione energetica degli edifici, quindi chi ha patrimoni obsoleti dovrà scegliere: dismetterli o ristrutturarli. Nei prossimi anni questa è un'operazione che deve essere fatta. E un fondo è lo strumento più idoneo a svolgere queste operazioni».
Con il 2010 si dovrebbero conoscere anche i nomi delle società che gestiranno i fondi immobiliari in cui verranno conferiti gli immobili rimasti invenduti nell'ambito del piano di dismissione di Enasarco (che prevede in una prima fase la vendita diretta agli inquilini), relativo ai 17mila alloggi e ai beni non residenziali. Alla gara europea hanno partecipato tra gli altri: Gabetti, Bnl Investimenti, Romeo, Scenari immobiliari.
Con l'obiettivo di continuare a garantire nel futuro prestazioni adeguate, il piano prevede inoltre il miglioramento del rendimento del patrimonio immobiliare che per le sue caratteristiche - ha spiegato il direttore generale Carlo F. Maggi - nell'ultimo decennio rendeva solo l'1% l'anno.
La diversificazione degli asset immobiliari è volta quindi a un progressivo abbandono della gestione diretta degli appartamenti in favore di un modello organizzativo a gestione indiretta indirizzato verso immobili di tipo commerciale e industriale a più alta resa. Come è avvenuto nel caso della Galleria Colonna rilevata dal Fondo Immobiliare Donatello, gestito da Sorgente Sgr, in cui Enasarco lo scorso aprile ha acquistato quote nel comparto David. Gestire o investire indirettamente nel real estate è un trend che si va consolidando tra i vari enti.
Nel piano per il 2010 l'Enpaf destinerà cento milioni di euro ad investimenti indiretti nel settore. L'Ente previdenziale dei farmacisti già nel 2008 ha rilevato due immobili, per un totale di oltre 80 milioni di euro, attraverso Fiepp, il fondo immobiliare degli enti di previdenza privatizzati gestito dalla Sgr Investire Immobiliare del gruppo Finnat.
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